Trong thẩm định giá thì có thể thấy tỷ suất vốn hóa giúp xác định cũng như phân tích các thực trạng được thừa nhận trên thế giới với các phương pháp phong phú và khá đa dạng. Tuy nhiên phương pháp tính tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam vẫn còn khá nhiều hạn chế. Bài viết sẽ chỉ ra được khái niệm tỷ suất vốn hóa là gì thêm những thông tin về điều này.

Tỷ suất vốn hóa là gì?

1/ Vốn hóa là gì?

Vốn hóa là một thuật ngữ kế toán, được dùng trong các báo cáo tài chính, để chỉ chi phí tài sản của doanh nghiệp trong một thời gian cụ thể, bao gồm tổng giá trị cổ phiếu, nợ dài hạn và những khoản thu nhập được giữ lại.

2/ Tỷ suất vốn hóa là gì?

Tỉ suất vốn hóa (tiếng Anh: Capitalization rate) phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Các phương pháp tính tỷ suất vốn hóa

1/ Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh áp dụng cho tải sản cần thẩm định rút ra từ những tỉ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.

Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm:

Các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỉ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác.

Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.

Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.

– Cách 1: Xác định tỉ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

Tỉ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động thuần / Giá bán

– Cách 2: Xác định tỉ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

Xem thêm: Nước Anh Tiếng Anh Là Gì ? Người Vương Quốc Anh Gọi Là Gì

Tỉ suất vốn hóa (R) = (1 – Tỉ lệ chi phí hoạt động) / Số nhân thu nhập hiệu quả

Trong đó:

Tỉ lệ chi phí hoạt động = Chi phí hoạt động / Tổng thu nhập hiệu quả

Số nhân thu nhập hiệu quả = Giá bán của tài sản so sánh / Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánhTổng thu nhập hiệu quả = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

Tỉ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường.

Thẩm định viên có thể xác định tỉ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỉ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.

2/ Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu

Phương pháp căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay Rm và Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, trong đó quyền số là tỉ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.

R = M x Rm + (1-M) x Re

R: tỉ suất vốn hóa

M: tỉ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

(1-M): tỉ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư

Rm: hệ số vốn hóa tiền vay

Re: tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu

Trong đó:

Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỉ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kì (bao gồm cả gốc và lãi) với số kì phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.

Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là tỉ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu.Cách xác định tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.

3/ Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỉ suất vốn hóa căn cứ vào tỉ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm và tỉ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.

Khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỉ lệ cho vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.

Tỉ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR

Trong đó:

DCR = Thu nhập hoạt động thuần / Khoản thanh toán nợ hàng năm

Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kì x Số kì phải thanh toán trong năm

Khoản thanh toán mỗi kì bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kì.

(Tài liệu tham khảo: Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10)